兩會(huì)剛剛結(jié)束,深圳樓市即刻做出回應(yīng)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)判斷的要點(diǎn)，陳勁松認(rèn)為以下幾點(diǎn)極其重要:
一、目前中國(guó)的大市是三個(gè)“期”的疊加
當(dāng)前的中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)增速下滑期、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策轉(zhuǎn)向期，三“期”疊加，非常麻煩。從1979年到2009年，單邊上揚(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，因此目前的變化就是新常態(tài)，但是市場(chǎng)并沒(méi)有進(jìn)入新常態(tài)。歸結(jié)原因是因?yàn)?，政策，金融，結(jié)構(gòu)沒(méi)有調(diào)整到位。
二、中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的參照系正在發(fā)生變化
通常房?jī)r(jià)的參照系是貨幣超發(fā)和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的降低。陳勁松認(rèn)為，目前這個(gè)參照系與常態(tài)房?jī)r(jià)的關(guān)系正在加速發(fā)生利好轉(zhuǎn)化。
三、政策方向已經(jīng)明確,但我們依然要等
中國(guó)的政策是“處長(zhǎng)效應(yīng)”，受制于政府的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。但“處長(zhǎng)”放權(quán)需要時(shí)間，預(yù)測(cè)需要今年一年的時(shí)間。
四、全國(guó)樓市的供求已經(jīng)進(jìn)入均衡階段，供不應(yīng)求的階段已經(jīng)被價(jià)格調(diào)整到均衡狀態(tài)
陳勁松稱，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“后均衡時(shí)代”，具體特征表現(xiàn)為:
①一句話說(shuō)清楚房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了；
②買方權(quán)力已經(jīng)大大超過(guò)了賣方，即開發(fā)商現(xiàn)在是孫子，買方是大爺；
③中國(guó)房地產(chǎn)不是向中央說(shuō)的回歸到所謂的居住本質(zhì)，而是回歸到一般意義上的金融產(chǎn)品本質(zhì)，也就是從“市夢(mèng)率”回歸到“市租率”，未來(lái)一定會(huì)這樣走；
④房?jī)r(jià)已經(jīng)不是全民熱點(diǎn)，股市的江湖已經(jīng)到來(lái)；
⑤位置、品質(zhì)和服務(wù)，尤其是服務(wù)，成為90后主要買家關(guān)注的重點(diǎn)；
⑥金融改革，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的大市有兩個(gè)：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化和銀行抵押貸款證券化，這是兩個(gè)非常非常大的改革，它促使中國(guó)房地產(chǎn)完全不同于在此之前的三十年。伴隨著變化的同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有不變的地方。
陳勁松認(rèn)為:
1、中國(guó)房地產(chǎn)雖然在變化，但依然是中國(guó)家庭最大的資產(chǎn)配置；
2、中國(guó)房地產(chǎn)依然是中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，也就是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)勢(shì)必不會(huì)垮掉;
3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是居民消費(fèi)巨大的市場(chǎng)入口，沒(méi)有別的入口。
